A lakáspiac kettészakad: egyes otthonok felértékelődnek, mások lemaradnak
Az ingatlanpiaci változásokat a piac ritkán azonnali eseményekre reagálva árazza be. Sokkal inkább a gazdasági környezet alakulása, a finanszírozási feltételek, a beruházási aktivitás és a kínálat alkalmazkodóképessége határozza meg az árakat. Éppen ezért a valódi kérdés ma nem az, hogy általános drágulás következik-e, hanem az, hogy milyen irányban és milyen mértékben differenciálódik a piac.
„A lakáspiacon ma nem egységes áremelkedés zajlik, hanem egy egyre erősebb szétválás. Egyes ingatlanok felértékelődnek, míg mások relatív értékvesztést szenvednek el”
fogalmaz Dr. Sziszák György, ingatlanpiaci szakértő.
Nem árrobbanás, hanem minőségi szelekció jön
– A következő időszak egyik legfontosabb jellemzője a szelekció lehet. A jó lokációjú, korszerű, energiahatékony és jól megtervezett ingatlanok értéke várhatóan tovább növekszik. Ezzel szemben a gyenge minőségű, rossz energetikai állapotú vagy kedvezőtlen elhelyezkedésű lakások egyre inkább lemaradhatnak. Ez a folyamat nem a jövő kérdése, hanem már jelenleg is megfigyelhető tendencia, amely a következő években várhatóan tovább erősödik – részletezte a HázGuru közösségi oldal tulajdonosa.
A kínálat továbbra sem tud lépést tartani
– A hazai lakáspiac egyik legfontosabb sajátossága, hogy a kínálat lassabban reagál mint a kereslet. Amennyiben a gazdasági környezet stabilizálódik, és a finanszírozás elérhető marad, a kereslet viszonylag gyorsan élénkülhet. Új lakásokat azonban nem lehet rövid idő alatt nagy számban piacra hozni, különösen az újépítésű szegmensben. Ez a strukturális lassúság önmagában is árfelhajtó tényező – hangsúlyozta az ingatlan fejlesztő.
Az új építésű lakások külön pályára kerülhetnek
Az egyik legfontosabb, még alulértékelt tendencia, hogy az új építésű és a használt lakások ára eltérő ütemben változhat. Amennyiben a kivitelezési költségek emelkednek, miközben a finanszírozási környezet javul, az új lakások ára gyorsabban nőhet.
Ebben az esetben nem egységes drágulásról, hanem a piaci szegmensek közötti újraárazódásról beszélhetünk – egy olyan folyamatról, amelynek jelei már most is láthatók.
A családi házak piacán jöhet a legnagyobb különbség
– A következő időszak egyik legérdekesebb átrendeződése a családi házak piacán várható. Különösen felértékelődhetnek azok az ingatlanok, amelyek jó adottságokkal rendelkeznek, és gazdaságosan korszerűsíthetők. A „jó telek + stabil szerkezet + felújíthatóság” kombináció egyre inkább önálló értékkategóriává válik. Ezzel párhuzamosan a rossz energetikai állapotú, magas fenntartási költségű ingatlanok egyre nagyobb nyomás alá kerülhetnek mind az ár, mind az értékesíthetőség szempontjából – mondta a szakember.
A regionális központok felértékelődhetnek
Bár a főváros továbbra is meghatározó szereplő marad, egyre nagyobb figyelem irányul a megyeszékhelyekre és regionális központokra. Azok a városok, ahol egyszerre van jelen a munkahely, az infrastruktúra, az oktatás és a szolgáltatási háttér, a következő évek egyik legfontosabb növekedési területévé válhatnak. Ezek a piacok jelenleg sok esetben még alulértékeltek, ami további potenciált hordoz magában.
Mi mozgatja valójában a piacot?
A lakáspiac alakulását a következő időszakban elsősorban négy tényező befolyásolja:
a kamatkörnyezet, a finanszírozás elérhetősége, a beruházási aktivitás, valamint az építőipari költségek alakulása.
Ezek együttes hatása határozza meg, merre mozdulnak az árak, és mely szegmensek kerülnek előnybe.
Nem az a kérdés, hogy drágulnak-e a lakások
A szakértő szerint a legfontosabb szemléletváltás az, hogy nem általános drágulásról érdemes beszélni.
– A valódi kérdés ma már nem az, hogy emelkednek-e az árak, hanem az, hogy melyik típusú ingatlanok drágulnak, és melyek maradnak le. A piac látványosan két részre válik – hangsúlyozta Dr. Sziszák György.
Az ingatlanpiac tehát nem egységesen mozog, hanem egyre inkább differenciálódik. És könnyen lehet, hogy a következő évek legfontosabb története nem az árak általános iránya lesz, hanem az, hogy milyen mértékben nyílik szét a különbség a jó és a gyenge minőségű ingatlanok között.
